何せ今回のマレーシアシリーズ、知見無きオッサンの空想戯言なので、コメントをいくつか頂いております。
そのコメントを下記に紹介しようと思います。
①アジア太平洋大家の会 鈴木学さん
「マレーシアは東南アジアのなかで、賃貸経営型の不動産投資に向かない国だと思います(キッパリ)、なぜなら、
1)アジアにしては人口密度が低い。
2)首都クラスでも都市密度が低い。クルマ社会だし、郊外にどんどんニュータウンつくるから、KLCCとブキビンタンを除き都心部が集積していかない。
3)ゆったりスペースで暮らしてきた国民ゆえ集合住宅でも床面積が概して広い(2LDKで100平米超)。でも収入水準は中進国レベルだから、賃貸坪単価が低い。だから利回り出ない。
4)そういう「不動産投資に不向き」な構造があるくせに、他の東南アジア諸国と同じように、新築コンドミニアムをバカスカ建てまくり、かぎりな空室を量産する。
私思うに、マレーシアで不動産投資やるなら大都市圏の土地所有権付き戸建が資産価値的にまだマシだと思います。外国人でも土地所有権買えますし、買った人はたいていトクしてる。
ただ、金融商品のノリで情弱商売している業者がほとんどなので(悲)、そういう視点を持ちえない。」
なるほど、流石学さん。
先ず、インカム収入得る不動産投資としては、理由明確に成立性が無いと言う事ですね。
改善する可能性も次々供給され、残念な業者が新築1Rゴリ営業よろしく売っちゃうので状況はより悪化する方向にしか行かないでしょう。
ただ、今後のマレーシア不動産投資の光明は「戸建て狙い」との事。
なるほど。調べてないので調べてみますが、少なくとも戸建てはキャピタル出るならば、ベースが成立するので投資は成立しますね。
なるほど。
非常に勉強になりました。
さて、今後私も勉強して、じゃぁ今、JBやKLに物件を持ってる方に対し、どうしたらベターなのか、自分が持ってる立場で考えて何かブログに書けるように頑張ります。
②KL在住の美香姉さん
「JBだけでなく、KLも微妙です。何もかも微妙。 ジョホールは実需であれば良しです。 住むならJB、ただし交通渋滞のエリアを外すことです。投資であれば店舗系の方が。。
KLは家賃がめちゃくちゃ安いので、賃貸が正解。
つまり買っても回りません。」
うーん、賃貸付いたところで回収と言う概念では廻らないって事か。。
しかし良くまぁ、そんな市況の新築プレビルドを今日も日本人に売って歩く日本の業者が居るよなぁ(-_-;)
うーん、賃貸付いたところで回収と言う概念では廻らないって事か。。 しかし良くまぁ、そんな市況の新築プレビルドを今日も日本人に売って歩く日本の業者が居るよなぁ(-_-;)
③KLでの物件オーナーＡさん 「2017にプレビルド購入し、2019年にツインタワー徒歩圏内の新築コンドの引き渡しを受けました。熱狂している時は知りませんが、確かに今新築コンドの価格を見ると買う気にはなれないですね。
もし今買うなら、中古である程度利回りも物件の品質も読める良い物件かなと。
コロナのタイミングだったので安くしても貸すってスタンスだったので表面で3%って感じですね。今貸しに出したら少し賃料は取れる市況には戻ってきてる感じです。
コロナ禍で入退去で半年間は空きましたが、それ以外は何とか埋まってます。 コロナ前の賃貸相場は利回り5%を伺う感じだったみたいです。 ただ、変な言い方ですが、他のKLCCの物件だったら酷かったかもしれません。また引き渡しまでの期間、RM安で25円前後で推移してたのはラッキーでした。
買った物件は、他の物件に比べると明らかにスクエア単価がやすかったです。ただ出来上がりも、それなりのクオリティでしたが。
現地のショールームも全く煌びやかではなく、会議室の一室に小さな模型と壁面にポスター写真しかない。買った時点でほぼローカルで完売状態との事で、日本人で買ったのは私だけとの事でした。
本当かどうかは分かりませんが、エージェントへのマージンも無かったと言ってました。
その後、現地に住んでいる日本人不動産投資家の方にあったのですが、私の買った物件を買う直前まで検討してたと言ってました。
当然ローカルで不動産投資されてる方は常にいるわけで、その方達に近い情報にいかにリーチ出来るが勝敗の全てかなと思ってます。
そのために年一回は現地に行くようにしてますし、そう考えると多くのエリアには広げられないので、東南アジアは浮気せずにマレーシアだけで行こうと思ってます。数行けば、このエリアとこのエリアで増やしたいなというイメージも湧いてきますし、現地ローンも可能な話も聞くので、タイミングで良い物件があったら挑戦したいとは思ってます。
とわいえ、一部屋しか持ってないので、マレーシアが良いか悪いかは判断出来ませんが、悪くならないようには行動して行きたいですね。」
あれ、思ったほど酷くないという情報が。 5%を伺うレベルまで安定して廻ってくれれば、イマドキの国内区分とさほど変わらず無しではないですね。 ＊とはいえ、他の国に目を向けたら10%とか行く物件選べますが Aさんには是非、KL不動産を極めてもらって、KLマスターとして情報発信して欲しいです。 こういう探求してくれる人が居てくれると本当に知見広がってホントにありがたいです。
④マレーシア物件オーナーのＨさん
「ＲＴＳ駅徒歩２分のトリタワーは売り物件がないと聞きました。ＲＴＳ工事もシンガポール側４５％、マレーシア側３５％終了という話です。コロナ時期にトリタワーが「投げ売り（新築の半値段くらい）」されたのを見ました。あれ買えた人は数少ない成功者かも。RTSはイミグレも出国時に片方で１回やればよいらしく、ジョホールバルとシンガポールの往来が格段に容易になると期待しています（笑）」
あ、RTSが打開のカギになるかもとあてずっぽうに書きましたが、その可能性ありえるんですね。
期待したいです。
もう少し、「マレーシア不動産悪く無いよ」と言うお話聞きたいです。 「利回り〇％でずっと回転中。全く問題ないです」とか、「キャピタルちゃんと出て、完成転売で幾ら儲かりました！」と言うお話があれば（あると思う）、こっそりで良いので教えてほしいな。 あと、近年じゃなく「初期のKL買ってキャピタルいくら出て儲かりました」みたいな話は当然あるだろうから、それも聞きたいです。 何せわたくしマレーシアは不勉強にて。
By soyano
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