不動産は市場が確立していて、外れ値な物件は産出されがたいと一般的に言われています。 それでも、多くの人が気が付かず見抜いてない光る部分を見出したり、瑕疵を清算するアイデアと術を有していて付加価値を付与できる人から見ると、「歪み」が見出せてそこに勝機を賭けられたりするものです。
その歪みを皆が必死に探し、勝負に出るのが昨今の、2015年以降の日本の収益不動産市場な気がします。 レッドオーシャンの過酷な戦いですね。 ただ、自力ある化け物はどんなレッドオーシャン市場でも莫大に利益を今日も生み出している。 自力の無い私には居場所も無い世界です。
海外不動産にも歪みはあります。
１つ例を出します。
カンボジアのJ-TOWERシリーズです。
最初、デペロッパが価格付けを間違えたのかと思いました。 周辺物件に比べ、あまりに安すぎて。 じゃぁ品質が悪い、管理が悪いのか。
いや、品質はカンボジアで1･2を争うレベル。 管理こそ他に比類なく管理品質で満室成し遂げてる感もあるくらい、管理が良い。 周辺物件より2割高くても満室になったJ-TOWER1。
それなのにJT1は、当時競合物件が㎡3,000-4,000USDで販売している中、何故か㎡単価切る1,670USDで販売。 JT2は当時競合物件が㎡3,500-4,500USDで販売している中、何故か㎡単価1,900USDで販売。 JT3は、J-TOWERシリーズがプノンペンのプレビルド物件市場で価格破壊行為をしてしまった為に比較対象となるBKK1にも適正価格物件が出てきた。 TimeSquare5BKK1が2,200USDでJT2に次ぐ衝撃を与えた中、だがしかし、JT3を㎡1,680(12F)-2,100(69F)で販売。。。。 カンボジアがマレーシア、タイ、そしてフィリピンに続く、「デペロッパの売り出し価格が一方的に上がってるだけ（だから売れずに完成後もまだ売ってんだけど）」の状態になりかけてたプノンペンのプレビルド不動産市況。 その市場に冷や水かけ続けて相場を変えてしまったのが、J-TOWERシリーズだったというのが、カンボジアを2003年くらいからウォッチしてる私の感想。 TimeSquareはその産物でしょうし、言えばそれでもまだJ-TOWERに比べ高すぎる。
さて、市場があるのになぜそのような鬼っ子みたいな物件が生じる「歪み」が生じたのでしょうか？
レオン・ワルラスが1870年代に提唱した市場万能論では、需要と供給の一般均衡点の存在を設定しただけではなく、 市場の万能性とワルラス均衡点の実現を確信していた。要は必ず市場では淘汰と適正化がなされる筈である。
それなのになぜ、J-TOWERの様な存在が生まれ、僕らカンボジアと特に縁も無い日本の一般人が、ありきたりの海外不動産セミナーで購入機会を得て、買えてしまうのだろうか。 それこそ、落とし穴が無いと腹落ちする説明が付かない。
そこで僕が答えてしまうと、 １．ワルラス的調整はプノンペン極地では不十分ながらも働いている
→だからJTシリーズは５週間で完売する
他の市場収斂外の物件は、
頓挫するか、
家賃保証という値引きを付けるか、
竣工後もまだ売っているかetc
２．市場が機能していない（透明性）
市場は透明性とスケールが無いと成立しない。
透明性とは、等しく商品が並び選ばれる品評会。
ネットの不動産情報サイト、例えばHomesでもレインズでも良いが それがカンボジアには無い。
だから、歪むも何も誰も一様に比較する術がない
３．市場が機能していない（スケール）
J-TOWERシリーズは過去２回、主に日本のフジリアルティ一社が、日本国内で販売していた。 フジリアルティは申し分のない会社だが、それでもやはりフジリアルティ１社の顧客数、その市場性には全く市場機能性を帯びさせるだけのマスではない。
また、日本人を主として販売している（JT3も）状況では、やはり市場のパイに限界がある。もっと多くの日本の会社が参加し、もっと多くの国と地域でJ-TOWERシリーズを販売し情報を拡散したら、
・元本保証に等しい転売価格（先ず必ず値上がりが見込める）
・プノンペンの賃貸市場から乖離した高稼働率の賃貸実績と管理
・グロス利回り10%近傍のインカム収入
を、目の肥えた欧米先進国やシンガポール等の投資家が見過ごすわけはない。
収益還元法で言えば、利回り5%近傍でも買い手は付く先進国不動産市況で、その倍の実績を出しているJ-TOWERシリーズが如何なる評価を受ける筈か。
考えてみてよ。 日本の収益区分って今、収益何％で取引されてます？ 金融商品、例えば債権は？ J-TOWERシリーズは、斯様な理由で我々が数週間のうちだけ、購入できる機会を得られる形で市場に漂っている。
一言で言うと、「まだ正当に評価される市場が無いから、今のうちは僕らパンピーにも買える形で漂っている」訳です。 上記が、JT1で1部屋時価換算も含めるとJT1は4,000万円のプラスな私の解説です。
JT1を2018に1部屋1150万（諸費用も家電も税も何もかも全て含め）で買って1部屋800万のプラスです。 時価仮定のキャピタルで350万、家賃収入でネット450万、合わせて800万×5部屋で4,000万円プラスです。 実際、エストニアに不動産買った時の原資のほとんどは、J-TOWERで溜まってたお家賃とGUAMで溜まっていたお家賃が原資でした。 そしてJT3 このブログ執筆中の3/19日は販売から4週間。 既に40%がブッキング。残り60%の約200住戸。 私のブッキングは２部屋。これでJ-TOWERは合計9部屋。 この歪み、なんかラッキー
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