何故プノンペン好立地（それは事実です）なこの物件、家賃保証を付けて売ってるんでしょうか？
もしかしてですが（推測です）、販売価格がバリューに対してあってないから、売れてない。そして、家賃保証を付けないとならなくなった可能性はありますかね？
経済物理を前提に不動産投資をしているので、 ・賃貸＆保有実需があるか
・市場状況（中長期のトレンド）が上げているか？どで私は物件を選ぶので、経済物理に沿った思考で物件を選びます。
私の言う経済物理とは何か？
経済活動も「水は低いところに流れる」という物理の如く、販売者の策も購入者の決断も行われます。
さて、経済物理に則して家賃保証が成立する状況は如何なる状況であるか考える。
１）デペロッパが家賃相場維持の為に安値貸を防ぐため、家賃コントロールをするため ２）販促の為妥当な家賃想定利回りを保証してあげて、販売を促進させる でしょうか。
では、経済物理に則さない家賃保証とは何があるか？
３）売れないので値引きしたいが、値引きは諸事情により出来ないので。。。 ４）ぼり過ぎてたので実際の想定以上の額を保証してやってコッソリ値引き ５）約束果たせない可能性あるけど、目先竣工させる金が欲しい
売れ行きの良い、きちんと貸せてそれなりの利回りが期待できるハイバリュー物件はどうか？ 家賃保証などしないです。 伸びてる国（ベトナム等）の人気物件は家賃保証など無いです。
欧米のローカルに対してきちんと売れている物件も、ほぼ無いです。
さて、私は家賃保証物件は買わないと言いましたが、１つだけ持ってます。 SIBJ社のモンゴルスマートオフィスを3部屋ですね。 2016年当時は、家賃保証8-9%5年、その後100%買い戻し保障で売られていた物件です。 私、絶対普通ならこんな条件の物件に手を出しません。 家賃10年10%保障の上、10年後に100%で買い戻し保障がついた物件をASEANで何度か見た事がありますが、まだ約束が果たされた物件は見たことが無いです。 まぁ、当たり前ですけど転けてますよね。。。
ではなぜこの物件を買ったのかというと、 ・家賃保証の具体的合理性が上記の２）であった ・更に、集めたお金の内情はローカルにファイナンスしていて、遥か高い利率でお金を稼いでいた ・実際、保障額と同額程度の利回りで順調に賃貸に出せていた
・区分保有名義が購入者名義であり、仮にデペロッパが転けても、賃貸が順当に付く物件なので何も困らないので。。。 上記の理由で、「担当のR氏も善人っぽく信用できるし、私に人を見る目が無いならば一回くらい騙されても良いや」と買いました。 順調に家賃は入り、物件買い戻しのオファーも受けましたが、延長して同条件のまま回す続けています。 この先、もし仮にデペが転けても私の名義ですしね。。。
さてさて 「家賃保証をします」という経済物理的違和感。 多くの場合は３）４）５）が理由かなと思います。 特に５）の場合、往々にして建たないというか、遅延中で延々というパターンに陥るのが割とASEANの常です。
５）が多そうな国はいくつか思いつきますね。。。 とは言えですね、例えばカンボジアのフラットアイアン等であれば、「デペのコスト逆算」でシミュレートしてみると、成立はするんだなと思います。 だから５）には該当しないのが、シミュレーション出来たりします。
難しいです。
相当調べても最後はエイヤ！なくらい、デペの財布は覗けないですから。。 難しい事はせん方が良いので、私は市況、実需を見て、どの時々で有望な地に貸しやすいと思う物件を買うようにしています。 そういう物件は普通、家賃保証なんて付いてないです。
経済物理に則した違和感を感じたら、要注意＆再考 違和感感じずに失敗したら、「自分には違和感感じるスキルが無い」事を一回認識して、泥水すすった経験を元に次にチャレンジ。
セカンドオピニオンへの相談は必ずしたいですね。 私は必ず相談しますし、裏どり、裏どりを重ねます。
どれだけ裏歳しても最後はエイヤ！ですけど。
だって、究極、結果など解る訳ないから。
そのうち、 「私がリゾート物件を買わない理由」 「ビジネス出資物件（ホテル出資等）をやらない理由」 も書きますかね。
恐ろしく普通の物件しか買わない理由。 By soyano
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