ベトナムホーチミンのランドマーク物件、CentralParkで見かけた極端な値付けミス例をご紹介します。
先ず前提として、ベトナム不動産には、外国人同士のみで売買する外国人マーケットと、ローカルが買主になるローカルマーケットの2本が立っている事をご理解ください。
さて、CentralPark（以下CP）。
2014年頃から販売が始まった、HCMを代表するデペロップ事業でした。 外国人が参入したのは、外国人が買えるようになった2015年半ばからです。
総供給戸数は約11,200戸。
1bed 約33%、2bed約43%、3bed以上約34%の比率です。
初期に出来たCentral1.23は外国人枠が約20%と少なく、他は約30%と上限一般です。
単純に外国人権利物件を類推すると約3,171戸です。
これらは純外国人同士の取引でないと外国人物件の立場を失うので、外国人物件をローカルが購入した場合、外国人物件の物件地位は失い、ローカル物件の立場に落ち込みます。
斯様に、外国人物件は1万1000戸のうちたった3000戸。 それも減りはしても増えることは無い状況にあります。
外国人マーケットとローカルマーケットの水準価格を「1BED」物件に限定して申し上げます。 新築時の売り出し㎡単価は、フェイズによりますが両相場も共に2200USD前後です。
この物件の外国人枠マーケットは、現状㎡単価で3000-3400USDの±です。
ではローカルマーケットはどうか？現状㎡単価で2600-3000USDです。
上記で「1BEDを例に」と申し上げたのは理由があり、ベトナムは部屋のタイプにより㎡単価が異なるのです。
中国人が多いマーケットですと、単純に㎡単価X㎡で取引される例が多いのですが、ベトナムの場合は部屋の広さや、部屋タイプが人気/不人気により㎡単価が一定の幅内ですが上下します。
さて、ここに以前降臨した「値付けミス」物件。 Park7の2bed84.5㎡。 これなんと、平米単価2,386USD（税込み）です。
総額20万USD≒2,800万円 情報投入から即、押し寄せる買い付け。 大混乱の奪い合いを制したのは、決済が早いローカルのベトナム人でした。
熾烈な奪い合い状態だったそうです。
また、貴重な外国人物件がローカル物件に消えて行きました。。。
値付けミスした売り主は、韓国人です。
因みに先月、私の家内が入手した値付けミス物件も、売り主は韓国人でした。
これをもし外国人の我々が落としていたら、買った時点で㎡あたり800USDの利益、85㎡で68,000USD≒950万円の利益確定物件です。
いやいや、私だったら利回り8%で廻して、もっと値上がるのを待ちますけど。
この類の値付けミスを行うのは、外国籍のベトナム人か韓国人が圧倒的に多いです。
恐らく経済的な面で迫まられているか、ウォン安もあり韓国国内のオーナーが利益確保で早めに処理しようとの流れではないかと予想します。
こんな例は年何回あるかの例ですが、このレベルになると、「買い付け金を預かり、買い付けは一任契約」レベルの契約を頂き、じっと出現を待つ形でしょうか。
限られた3000戸の中で、外れ値の物件出現をじっと待つ。
まぁ、可愛いミスor事情アリの売り急ぎで㎡3000USDなら（それでも相場より安い/利回りグロス5%程度は廻る）多分1-2か月待ちで買えると思いますけど。。。
参考までに、2,386USDが市場に出回った時の証拠画像です。
これが市場が2本立つやや複雑なルールの醍醐味ですね。
加えてベトナムには、まだ中古不動産マーケットを可視化する日本で言うレインズの様な仕組みが無いのが盲点になってます。
ルールを理解しきれてない、且つ相場を把握していないうっかりさんが迷い込んでくる隙間を与えます。
By soyano
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