私、2019年頃から、「初心者で海外不動産未経験なのですが、お勧めの国や物件ってなんでしょうか？」と聞かれると、必ず、
「失敗したくなければJ-TOWERシリーズ」
「跳ねるの狙いならベトナムのホーチミン」
と答えてきました。 幾人にもです。
さて、J-TOWERシリーズを、初心者にお勧めした理由とは。 １）元本保証の投資商品の如く
私、J-TOWER1もJ-TOWER2（以下JT1/JT2）も、買った値段以下で売った人や話を、見た事も聞いたこともありません。言い切って良いと思うので言い切りますが、前例無しです。 手放した人は全員キャピタルが出ていると思います。 JT1は平均120%、高い人は135%程度 JT2はまだ出始めですがやはり120%程度、2023.2月には150%例出現（高層階） コロナが有ってもコレです。 だから私、人に話す時に「元本保証の金融商品みたいなもん」と、話してます。
JT3はさて？ アレだけのシンボリックな物件で、尚且つ㎡単価がJT2より安いというめちゃくちゃな設定で世に出されました。 キャピタル確定とは言いませんが、やっぱ元本保証ぶりは感じてもらって良いかなと思います。
２）賃貸がガチで付く
賃貸付きます。JT1で確か竣工9カ月で満室。その時、周りの物件は精々50%程度。酷いのは20%。 JT2も竣工半年で80%。 私の部屋も、のぞき込めばだいたい満室、1室くらい入退去で空きだけどもう次が決まってますとかそんな感じ。 ＊コロナ期間中は除く コロナ期間は5部屋中3部屋空の時もありました。 これはコロナでプノンペンが入出国＆社会活動停止の外れ値なので参考までに
３）利回り高い
物件価格に対するグロス利回り、コロナを除くとJT1で12-13%でした。
ネットで10-11%強という所か。（ネット目減りは家具家電購入費やVATや経費）
コロナがあって950USDだった家賃が700USDに下がった場合も、言っても9%以上は廻ってる訳で。
上記１）で解説の通り、元本保証でこの利回りって金融商品では何があるんだろ？
元本割れしないという前提の金融商品だと。
さて、みなさん「失敗したくなければ」という一言が気になりませんか？ なんか引っかかる言い方ですよね？
その理由は、「リセール市場で正当な評価を受けていない」からです。言えばですね、周りの物件や他国物件見ていても、収益還元法と実際の物件回転状況を確認されていれば、150%増し利回り6-8%でもっと物件が売買されないとおかしいんです。 おかし過ぎる。 その理由は解ってるんですが。 集客が甘い出品会場に商品並べてるみたいなもので、中古売買市場が機能してないからなんです。 日本人の、狭いマーケットの中だけで売買されてて、もっと先進欧米諸国やシンガポール系の目に触れれば、全然違うのに。。。収益還元で計算されるので。。。 そこだけが残念です。 「もっとキャピタル出る筈なのに2割増し程度の儲けじゃ残念」な物件っていう時点で、贅沢すぎるウィークポイントなんですが。
以上、征矢野が15年間海外不動産を見て、参観してきて、J-TOWERの硬さは稀有だと思う理由を並べました。 販売は、下記業者さんがなさってますので興味あればご連絡ください。 順不同、しいて言えば取扱い日の速さから羅列します
フジリアルティ プロパティアクセス アンナアドバイザーズ 因みに私、JT1は5部屋、JT2は2部屋の所有。そしてJT3は2部屋申し込み済みです。 By soyano
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