ベトナムのホーチミン不動産に例を取り、ローカル市場と外国人市場の価格差異を実際の例で見てみたいと思います。
因みに、この観測は外国人に人気がある物件での比較になります。
先般私が売却した、外国人に全く人気が無く、但しローカルの実需では一定の評価がある物件(AngiaSKYLINE）は、ローカルも外国人もあったもんじゃなく、私もせっかくの外国人枠物件を、実需で居住するベトナム人に売却してます。 斯様に、市場が2つ立ってない物件もございます。
＊たまたまAngiaはローカル実需で人気があったのでEXIT出来ましたが、外国人に人気も無い、ローカル実需にも響かない辺鄙な場所の高額物件とか、EXIT大変ですよ。。。
さて、ではホーチミンで最もシンボリックな物件、CentralPark。 https://goo.gl/maps/WmzThHSqk7dvbC4R8
新築時の売り出し㎡単価は、フェイズによりますが2200USD前後です。
この物件の外国人枠マーケットは、現状㎡単価で3000-3400USDの±です。
ではローカルマーケットはどうか？現状㎡単価で2600-3000USDです。
一時は外国人枠3800USD、ローカルでも3500USDくらいまで高騰したのですが、コロナを挟んで資金と人の流れ込みが途切れ、最近では人の戻りもあるので賃貸も回復を見て来ていますが、価格がまだ戻ってない感じです。
また、ローカルに関しては「不動産価格は上がり続けるモノ」と言う錯覚で、フルベットでのプレビルド購入が散見されていたため、コロナで冷や水が入った瞬間に最終決済が出来ない投資家が多産されました。 斯様な訳でベトナム人の事情が生じ、良くある景色ですが「完成前の投げ売り」や、「他物件の決済の為に手持ちのCentralPark物件を早急に処分しなければならない」人も出て来て、一層にローカル市場の相場を落とすことになりました。
でもそれって、ベトナム人の事情であり外国人マーケットに本来は関係が無いのですが。
でもなんか、関係ない筈が影響しちゃってる面がありますね。
あれ、そう思うと、不当に外国人物件の価値が落ちていませんでしょうか。
なんだか過日のバブル清算期の日本と、同じ景色ですね。
但し、ベトナムはまだまだこれから、今はバブル崩壊ではなく踊り場の調整です。
労働生産人口もまだピークを打っておりません。
社会資本はまだ拡大が必要です。
国民所得もまだ1万ドルの壁には遠く及びません。
これはクラッシュではなく、調整なんです。 では、上がり基調の相場で、一時落ち込む踊り場/調整局面（赤四角）ですが、何と私は何と呼称しているか？
「買い場」です
短期売買ではなく、長期目線でインカム＆キャピタル狙いの不動産投資している私にとって、「10年スパンで見ると踊り場」を、私は買い場と呼んでます。
今の谷が、谷の入り口か出ようとしている所なのか？ 底はいつでどこなのか？ それは解りません。
ただ１つ言える事は、「2040までにベトナムは国民平均所得1万USDまで続伸する」と言う確信だけです。
戦争や天変地異や政変で行かない可能性はゼロではないですが、そんな事言ったらなんでもそうです(笑) 普通に考えて、質の高い国民を眺めている限り、ベトナムは行きます。
私が良く口にする、「普通に考えて」
小国の所得比率じゃ振れが大きくて話にならないのですが、この国、人口が1億人弱居るんです。
人口1億人って、小国でも無ければ既存例（タイムマシンモデル）に乗らない国でもありません。
人口1億人の国の経済が持ち上がる中で、その経済首都の繁栄って更にレバレッジが掛かる事想像つきますでしょうか。 ベトナム全人口の1割が、ホーチミンに居ます。
限られた土地に。
フィリピンにはイマイチ確信的に感じないこのポイントですが、ベトナム人の優秀さと勤勉さを見る限り、間違いなく到達します。
産業もきちんとした根拠ある「モノ作り」をしています。
中国から逃げた製造業が向かったのが、ベトナムです。
そして今のベトナムの所得状況はどうか？ 前記しましたが国民平均年収はまだ3,500USD程度です。
今は踊り場、抜けない訳が無い事はワタクシ確信しております。
今は一時的に物件価格が下がってるだけなんです
労働生産人口が下がり、国もインフラ（不動産）もコンパクトになって行く日本と違うんです。
労働生産人口がピークを打つまで（2040年前後）、高度成長で上がり基調である事はタイムマシンモデルで思考して大丈夫だと思っています。 https://www.syngula.co.jp/2021/04/05/vietnam-population-pyramid/
だから、今の中古ベトナム動産は買い場なのです。
狙い目は、シンボリック物件で賃貸も付くのに、数が多いから高騰がもたついている「VINHOMES CentralPark」です。
別に私、煽ってるだけじゃありません。 2023年5月に1戸（5/18決済）、6月にもう1戸（6/12決済）で計２戸,自分で購入してます。
海外不動産にそこそこ経験がり、「失敗した事が無い」を自負している私が、今月2戸買ってるんです。
どんなものを？
踊り場で出がちな外れ値のプライス物件をです。
相場3,000-3,400の物件を2,700-2,800で購入しました。
値付けミスしてる外国人売り主、居るですよ(￣▽￣)
＊特に残念な事に、3000USDくらいの下限で売り出しちゃってる外国人を見ると、日本人が多いんです。。。多分、円安だからこの機に利確したい人だと思いますが。
なんでそんな格安な物件が出て来たか？ プロジェクト総戸数が1万戸もあれば、 踊り場をクラッシュと勘違いして狼狽した売りダマも出ます。
韓国の不動産バブル崩壊で現金が忙しくなって、すぐに現金化したい韓国人も居ます。
死ぬ前に相続面倒な海外不動産を処分したい余命いくばくかの外国人も居ます。
ホントに情弱極めて値付け間違える外国人も居ます。
円安享受したくて安くても今の為替で売って先ずは利確決済したい日本人も居ます。
2016年に1＄＝100円で買ってたら値上がりだけじゃなく為替だけでも30%儲かってますからねぇ。
な訳で、次回は衝撃発表です
「フォーラムで中古ベトナム物件の販売をやります」
この機会を日本人は逃しちゃならんからです
By soyano
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