本稿は専門性も知見も無く、ただの素人の随筆としてお読みください。 エビデンス無しの記憶、感覚で個人の感想を記しています。
ジョホールバル（JB）の惨劇
サッカーの日本代表の話ではありません。
不動産のお話です。
結論から先に書いちゃいます。 JB、特にイスカンダル・プテリエリアはゴーストタウン”らしい”です。
私、行ったことも無いので見てませんが、ネット上のあらゆるところにそう書いてあるのでそうなんだと思います。
「廃墟化云々」まで書かれているページもありますし、「夜は人っ子一人居ない」と書かれているページもありました。
ただ、JBのセントラル駅周辺はまぁまぁ良いらしいです。
以前、知り合いの投資家さんに聞いたら、セントラル駅前の物件で、賃貸は思うような家賃では無かったが付いているとの事でした。 生活者もそれなりに居るみたいです。
不動産の世界では有名な午堂登紀雄先生が、自戒の意味を込めて下記のような記事を出しています。
私、午堂さん好きなんですよね。 偉い先生になると、突然「非を認めると死ぬ病気」さながら、痛いくらい失敗を認めない先生が居ます。。。よね。
浦田健さんと並んで好きです。
自戒で失敗を語れる人ってホントに知的だと思うしカッコいいです。
この記事見てらっしゃいますか？
非を認めると死ぬ病気のあの人、この人。 相当カッコ悪いから、ネット上で「今日も経済学者気取り」とか、おもちゃにされてるんですよ。。。
さて、上向く日はいずれ来るんだろうけど、建物の耐用年数と上向く相場到達までのレースとなっていますが、うーん。。。
因みにですが、一説にはマレーシア政府普通に諦めておらず、変わらず資本投下を続けているので別に問題ないと言う見方もあるみたいです。
失敗した要因は詳しくない私が記述する事ではないですが、普通に考えて「過小需要の過大供給、所謂供給過多」です。
まだ都市として計画中、しかもかなり完成系の都市は人口300万人としている所に対して過程の現在は50万人しかいない訳です。
中進国の都市とは言え、平均所得は1万5千USD行けばいい方でさほど高くは無いですし、高級物件賃貸の頼みの綱である外国人駐在員は、KLの1/6居るか居ないかです。 そこに織り込み期待だけでドーン！と物件を放出したので、普通に考えて過渡期は供給過剰になります。
ましてやこの先も人口300万人の目論見がうまく行かなければ、受給市場は簡単に崩壊したゴーストタウンエリア乱発の都市になりますし、その敗戦処理プレーヤーの投げ売りで市場は一向に上向かない筈です。
なんで都市計画がうまく行ってないか？
人口過多で居住住戸にひっ迫している先進国シンガポールを目の前にして？
うーん、やはりマレーシア単国の話であれば色々進むんでしょうが、頼みの綱が他国ってなかなかそう簡単に進まないですよね。
インフラ１つとっても、あぁでもない、こうでもないとうまく行ってません。
結局目の前のシンガポールに渡るのも渋滞とイミグレで時間がかかり過ぎて、目の前にある近くて遠いシンガポールになってしまっています。
頼みの綱の都市交通である鉄道（ＲＴＳ）延伸計画も、延期延長繰り返し、現在のところ2026開通が目指されてるみたいです。 https://www.nna.jp/news/2075573
ただ、このＲＴＳは現状に対し大きな作用はありそうな気がしていて、両国間のスマートなイミグレにより本当に近い隣国としての行き来が出来るようになるかもしれません。
このインフラで、ＪＢの明日は前進する可能性もあるのかなと私も期待しているところです。
さて、では、未来から視点を現在に移し、昨今のデペロップはどうなってるか。 良く僕ら日本人の目に触れたのは、人口島？だかに一大都市開発した、フォレストシティでしょうか。
凄いプロジェクトです。
だがしかし、JB在住の人のブログを見ると、全く売れてないみたいです。
いや、正直この物件、メイクセンス出来ない物件の筆頭みたいなものでしたので、絶対に転けると確信してウォッチしてましたけど。。。
なんでメイクセンスしなかったかと言うと、別に不動産に長けてるとか、事情を知ってるとかではない簡単な話で、「先行プロジェクトが壮絶にコケてて、その余剰も掃けてないのに、なぜこれが成立すると思えるのか？」と言う簡単な話でございます。 何故？って。
市中にまだ処理しなきゃならない余剰のタマが山ほどあるのに、なぜまた作る？と。
でも面白い事に、この手の「素朴に疑問に思わない？」と言う話、インテリほど不思議と引っかかるんですよね。
フィリピン不動産や国内新築１Ｒに引っかかる（左記はほぼ同じターゲット層らしい）のも、医者とか大手企業勤務とか、結構に尖ったビジネスパーソンとかのインテリが多いんだよなぁ。 歴戦の大手企業経営者とか、「買ってよかったインタビュー」に生き恥晒すがの如く登場して、クソ物件掴まされたのに嬉々としてインタビュー答えてるもんなぁ。 せめて業者さん、後年の「晒し首」になるような、こういう行為は慎んでほしい。。。 インテリってホント時々不思議。 僕ごとき普通の一般市民には良くわからない合理性の無い判断をする。
いずれにせよ、もしJBに物件お持ちの方が居られましたら、円安で損切もお勧めですよ。
私、カッコ悪いけど他国の2物件、円安機会に処分しましたんで。 誰だって思惑外れることあります。 ましてや、2006-2010くらいのJBはガチで沸騰疑わなかったです。 日本の報道見てたら。
＊参照ブログの中には、「シンガポールやマレーシア人はどうせコケると冷ややかだった」と書いていた人も居ましたが
次回、「じゃぁKLはどーよ？」からの「大手Ａ社さん、今更マレーシアに足場替えるの？？？今更？(^-^;」へ続く
by soyano
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