海外不動産界隈を飛び交うホテル、学生寮、老人ホームの事業出資系不動産投資。
大抵は、そこそこ良い利回り保証が5年から10年付いていて、尚且つその後買い戻し保障が付いています。
例えば、 ・10年8％保証＋10年後に販売価格で買い戻し保障
・5年10%保障＋5年後販売価格で買い戻し保障
上記な感じの収入保障と元本保証をうたって、建物の住戸部の区分保有権を販売している例や、事業体との契約でその期間のリース権利を保有する権利売買です。
これは私的に見て来た景色の中ではトラブルの山で、走り続けている例もありますが、何せ事故る例が多いです。
顕著に見たのは、英国不動産投資です。
こんな感じの販売広告が、日本国内の目ざとい不動産業者さんにより販売され始めますと、一気に話題になり皆さんセミナーに走り始めます。
医師（特に勤務医）、企業のオーナー社長が割と元気よく集合なさいます。
新興国の学生寮とかだと、教育者（学校の先生）方も割と参加します。
で、上記広告の物件がどうなったかですが、また聞きレベルでしかないので真相は定かではありませんが、1回だけ家賃保証金が振り込まれて即、事業会社が破綻なさり、飛んだようです。
そこでお終いです。
強いて言うならば、イギリスのエグイ税金の請求が区分保有者に毎月届き、支払わないとエグイペナルティが永久にかけ続けられる、リゾマンの管理費みたいな地獄絵だけが残ります。
素直に自分の身に置き換えたら、怖いです。
英国に於いてはこの手の話、老人ホーム、学生寮、あとは駐車場ビジネスで散見されました。
そのプロジェクトの為に、合同会社が１つ作られ、その合同会社の有限責任の中でプロジェクトは企画され、金を集め、事業着手する訳ですが、そんなポッと出の合同会社、合同会社出資者は金だけ摘まめば、また販売者も購入手数料だけ頂いてしまえば、あとはいつ飛ばしても構わない構図が生じるわけです。
わかんないですよ、本当にやむなく目論見外れ頓挫しているかもしれないし、途中から「これ厳しいなぁ。何なら飛ばせば良いから販売時に条件を大盤振る舞いするか」と思い出したかもしれないし、そもそも最初っから飛ばす気でやってるかもしれないし、それはもう当事者しか判りません。
因みに投資家が出したお金は、「事業企画に自ら賛同し、その事業で利益を得ようと出資したお金」ですから、事業が目論見外れ頓挫してもそれはよくある仕方がない事で、目論見や説明を異なった結果であっても違法ではありません。
詐欺か否かの立証は誰にも無理でしょう。
フィリピンのリゾートホテル出資では、主催者同士の虚偽説明の打ち合わせログまで流出しましたが、未だその主催者は1度だけ軽い逮捕され、その語を免れて逃げおおせています。 そのくらい、難しいです。
タイで起きた収益保障頓挫の例は、その頓挫そのものではなく、後続のプロジェクトで架空の事業企画を立てて出資金を集めた件でナショナル警察が動いています。事業とん挫が問われての事ではないみたいです。 https://onl.tw/aV559Yy
別の東南アジアでは、学生寮投資案件がありました。 この件は現在学生寮投資とは別件で、学生と学校との訴訟が係争中。 まだ判決は出ておらず、あくまでも係争側を良く知る人の発信情報ですが、学生との裁判中に、その被告法人の被告となっている事業を事業譲渡の形で別法人に移してしまったみたいです。
これは何を意味するかと言うと、学生寮投資の件も、販売時の法人とその後の事業を移した別法人にしてしまう事で、販売時の約束が履行できなくても「箱を飛ばしやすい」形が作れてしまうのではないか？と言う懸念事項を生みます。 私は知らなかったのですが、裁判中に該当行為をするには、裁判所に報告が必要だったみたいです。しかし今回この学校は裁判所に報告していなかった為、気が付いた学生側の再三の質問するが無回答。 最終的に裁判所から釈明命令が出て、ようやく別法人に移転を渋々認めたそうです。
（関係者曰くです）
そしてその関係者の読みだと、どうも賠償の執行妨害？のために事業移管したのではないか？と言う説の様です。真相は係争中にて、判決なり示談がなりで裁判経緯が公文書として残され開示されるまで、裁判所の判断もわかりませんので関係動画はご参考までに。
https://www.youtube.com/watch?v=N4KUr3tVuYQ
本件、上記動画中でも説明がありましたが、被告側の学校も「箱飛ばしではない」と抗弁してきているみたいなので、裁判所のジャッジを含め見守っていきたいです。
確かに抗弁の通り、簿価というよりも、「非予約な現金」が賠償金額あるのであれば、指摘されている箱飛ばしに該当しませんから、抗弁時に非予約な現金が持っていたことを証明されれば良いだけです。
しかし、そうではなく関係者の読みが当たっていた場合は、これも新たな「箱飛ばし」手法の例になるかもしれないので、裁判の経緯を要注目です。
学生さんとの裁判で露呈している懸念点は杞憂で終わってくれ、学生寮投資が保証から買取まで全てを綺麗に走り切ってくれることを祈るばかりです。
いずれにせよ、海外投資で事業出資モノを触るのは、実は相当にハードル高い筈なのです。 ライトな広告で出資募れるような生易しいものではありません。
日本から海外に金集める。 そこまでは、SNSで「○○で幾ら儲かります！興味のある方はメッセージください」ですらも集めることができます。
だけどその先、たとえそれが国内での問題であっても、訴訟しようが法人飛ばしをやれば対抗手段がないのです。
法人格は有限責任の法的人格であり、この人格が死ぬ（清算される）以上もう責を問う相手が存在しない事になるからです。
ましてや海外。 日本なら裁判所が執行妨害処置を取りますが、海外では取れない。
結構なワンサイドゲームです。
この手のゲーム、ルールを良く理解しないと究極の「まな板の上の鯉」にしかなりません。
By soyano
コメント