何年も前の、しかも旧税制時の販売促進資料なので何をいまさらですが、逆に今進行形の話じゃないし、過ぎた話なので、研究題材としてはあげつらいでも何でもなくちょうどいい課題かなぁと。 事実と違う、自己利益（売れる）に沿った錯誤狙いが記されているのは僕らアマチュア投資家が過去から学ぶ教材としては、良い題材です。
因みに私は税理士でも何でもないので、これは素人の知っている税務知識でバカみたいに再計算してみただけの結果です。
正確には税理士さんに確認を取ってください。
さて、題材はこちらです。
この題材は、まだ海外の築古物件を4年早期償却出来た時代の資料です。
故に当時は可能だったと言う前提で、説明をしていきます。
また、最下段にきちんと譲渡税の発生と効果に関しては税理士に確認とエスケープが打ってあります。 故に、このエスケープがあるがゆえにこの業者さんの違法性は免れている資料にはなります。
では、解説に入ります。
事実と異なる点
① 上部に記述されている「年収2000万」の人の実効税率は30%行きません
② 左側計算で言うと、税額は約580万円で1,420万円手残りです
③ 上記②に伴い、右側の「物件建物の節税効果」を加味すると税引き後15,94万円手残り
④ 下段に記した通り、この節税の一次節税効果は180万×4年で720万円です。
あれあれ、でも年間180万円も納税額を抑えられるなら、効果ありですね。
課税対象額を180万減ではなく、納税額そのものが180万も減ってるのだから、これはアリですな。
的な、錯覚を呼んでしまう資料なんですよ、コレ。
ここから更に暴いていきます。
最下段に小さく書かれている、「不動産譲渡税がかかりますよ」と言う文言をあぶりだしていきます。
業者作成の表はあくまでも物件所得と税効果のみをうたっていて、不確定な家賃インカムは加味されていないので解説も加味しないまま解説をします。
家賃も分離でなく通算で課税はされますが家賃のオンプットは1800万超えの40%の所得税＋住民税で半分は持っていかれてしまう計算です。 ですが、それでも毎月ある程度の可処分所得は残るので、販売者が持ち出したことに対する以下の計算よりは若干上向く事にはなりますのでご留意ください。 ＊仮に年10,000USDインカムがあれば5000USD程度の手残りは期待できる為 但し、税務や管理費その他でやはり50,00USD近傍消えるでしょうからチャラに近いか。
まず最初に、不動産譲渡税に関して御説明を。
日本の税法により、個人が不動産売買で儲かった利益に対し、20.315%の税金が掛かります。
細かく言うと個人で保有していて、5年以内（というか6年以内と考えた方が無難）の売買で利益が出た場合は、短期譲渡税と言って利益に対し39.63%も課税されます。
あくまでも個人所得2000万を条件にうたわれた節税解説書なので個人の税率を当てて行きます。
上記の譲渡税を平たく言うと、6年前に仮に1000万円で買ってきた物件が
・1000万円で売れたら、利益ゼロなので課税無し
・2000万円で売れたら、200万円くらい税金で持っていかれる
と言う事になります。
ここも錯覚しがち。 何が錯覚か？
では、上記表の物件で解説。
B1Typeを158,000USDで購入して、6年後に買った値段158,000USDで売却したと仮定しましょう。
この際為替も同じと仮定します。
そうなると、利益ゼロなので課税も無いと考えますよね、普通。
頭は超絶良いのに、お仕事に大変お忙しく投資の税になんて構ってられない勤務医のお医者さんなんて、そういう風に購入時検討時に計算してしまって仕方がないと思います。
だけど上記表を思い出して。
4年間、「減価償却」と言う名のもとに、税務申告上だけ損を出してますよね？
税務上のこの物件の原価は、購入価格の158,000USDじゃないんです。 減価償却後の、土地残価分の幾ばくかしかないんです。
これを計算上、表では土地含めて全額損金計上しているみたいなので、そこも合わせて全額が損金処理されたと仮定しましょう。
そうなると、税務簿上0円のモノが158,000USDで売れたことになっている訳ですから、税務課税上の利益って、158,000USDだって事に、気が付かれましたか？
上記のように、158,000に対し20.315％が課税されます。
＊復興税の2.1%はこの譲渡益だと減免出来るので無視します
これを私は、「償却分の巻き戻し」と呼称しています。
はい、先ず325万円課税ですっ飛んでいきます。
曰くですね、この325万円は、「納税期の先延ばし/繰り延べ」をしたに過ぎないのです。
後回しにしただけの分を先ず、720万円の節税効果からチャラ化する必要があるのです。
まだ解説は途中ですが、随所に「錯覚」して購入決断してほしいんじゃないかな？と思えてしまう訳ですよ。
解らないですよ、資料作成者のその時の心情は誰にも、解らないですけど。
さてさて、次回「海外不動産節税の「錯誤狙い」を暴きます No.2」に続きます
By soyano
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