前回に続き、業者さんの販売セミナー時の節税効果解説の誤り探ります。 私は税理士でも何でもないので、これは素人の知っている税務知識でバカみたいに再計算してみただけの結果です。 詳細は税理士さんに確認は取ってください。
さて、前回の図です。
前回は解説中盤の節税効果をうたった1600万円から、譲渡税が325万円取られますよというお話までさせていただきました。 今回はその続きです。
物件売却時の景色を図示したものなので、当然物件売却経費を織り込みます。
米国の場合日本の様に売主買主の3%別れ手数料ではなく、売り主のみが支払います。
この売却経費を含め概ね6%ではあるのですが、うまくやったと仮定して5%で計算、約80万円が削られていきます。
あれあれ、720万の節税効果から325万円と80万円が削られて残りは315万まで減ってしまいましたね💦
更に物件を保有してる間は、
・米国での納税経費 約1,500USD
・その他管理費 約2,000USD
で年間40万円くらいかかるとしましょう。
＊米国の高額な固定資産税は日本納税時に通算され調整されますので無視します
そうすると、6年間で240万円くらいになり、これも720万円の節税効果から差し引き計算されます。
そうなると、残りは。。。たったの75万円になってしまいました。
うーん、散々ぱらこねくり回して、6年でたった75万円の節税効果だったと。
散々、こねくり廻して要らん事しまくって、コレ。
年12万円の節税にはなってますけど、
・散々こねくり廻して0.8%の効果
・1600万円もの他で幾らでも稼いで来れる原資を殺して
・買い付けも管理も渡米しちゃダメよ、渡米経費出ないから
・現金購入じゃないとダメよ。借りるならせめて金利0.4%くらいで借りて
結論としては、
「これ、耐用切れの国内土地値APでも買って男前に納税してた方が良くない？」です。
1600万の土地値アパートを現金買いして、家賃のネット100万円の半部納税して手残り納税後所得50万。
散々こねくり廻して、ギリギリ12万円節税して喜ぶより、50万税引き後の所得増やす方がシンプルで簡単じゃないですか？
と、ド素人の実業大家なワタクシは思ってしまう次第です。
素人は複雑な知識がない分、子供の様にシンプルに考えちゃうんで、そう思っちゃうだけかもしれませんが。
お金持ちがやたら節税目的の不動産投資を志向するのが、僕レベルの庶民だとまだ理解できないです。
過去に、1000万円で買った海外不動産を100万円で派手に損切して、「節税他出来た(*´▽｀*)」と喜んでいたお金持ちを見た事がありますが、私には喜劇に見えました。
私だったら納税喜んでします。
税率は不満ではありますけど。
儲かってるから納税は生じるワケで。
子供らにも、「パパが死んだあとやむなく相続税が生じるけど、有難く、感謝して払え。高額なら高額なだけ尚喜んで払え」と話しています。
と言う、お話でした。
錯誤をしてほしい販売業者さんが居ます。
我々は錯誤をしないように、頑張りましょう。
業者さんで「嘘」を言う業者さんは稀です。
大抵は、「嘘とは言えない」話を、それがスタンダードな要に説明してきます。
フィリピンのプレビルド不動産で言えば、
・完成前転売の例を話す
→ホントに完成前転売が成立するのですか？ 稀な成立例を持ち出して標準の様に言ってませんが？
自分のイマイチ物件を顧客に売りつけておいて、完成前転売例にしてませんか？
・利回り想定は何％です
→ホントにその家賃で、満室成し得るのですか？
購入者は事前に、管理専門業者さんに意見を聞きましたか？
・〇〇程度の値上がり転売が期待できます
→購入者は、ちゃんと周辺中古相場を調べましたか？
・この部屋で8万ペソです
→デペロッパの公式販売サイトをみましたか？
私の目が霞んでなければ、6万ペソ台の値段が書いてありますが、大丈夫ですか？
こういう例を書いてると、いつもながら日本人業者にうんざりします。
出来ることと言うよりは、「すべき事」が購入者側にはたくさんあります。 もし解らなければ、相談してください。
By soyano
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